05/08/2013 - Diario El Pais - Aunque el capital extranjero está "más reacio" en llegar a la región, Uruguay sigue recibiendo recursos provenientes de los fondos institucionales de Estados Unidos y Europa, que se vuelcan a invertir en el mercado inmobiliario. Algunos proyectos de viviendas de interés social son financiados con esos capitales, que ya no se interesan por Argentina y últimamente están encontrando poco atractivo a Brasil, afirmó Mauricio Levitín, Director de Altius Group y Peninsula Investments Group. Sin embargo, una de las mayores debilidades que presenta el desarrollo de proyectos inmobiliarios para segmentos bajos en el país, es la escasa participación de los bancos en la financiación de estas soluciones habitacionales. Por consiguiente, la inversión debe ser asumida en su mayor porcentaje por los desarrolladores o los fondos que estos puedan captar. Eso conlleva que, algunas propuestas que no cuentan con ese respaldo de capital, pueden tener dificultades a la hora de emprender la obra. Levitín sostiene que es necesario buscar la fórmula para que las instituciones bancarias se interesen en participar a través del crédito, en la etapa de construcción.
Ocho países. Levitín es uruguayo; estudió en Estados Unidos, donde comenzó a interesarse en el negocio inmobiliario; trabajó en Londres en Real Estate y luego en McKinsey & Co., compañía con la que retornó a la región. En el 2006, creó Peninsula y puso foco en desarrollos inmobiliarios, especialmente para clase media, donde la demanda está notoriamente insatisfecha y en la que está enfocada la Ley 18.795 de Promoción de Vivienda de Interés Social. Junto a su socio Josef Preschel, armó un primer fondo de inversiones en el que administraron 130 millones de dólares, dirigido a ocho complejos residenciales en Brasil, México, Argentina, Chile y Uruguay. Con el segundo fondo, diversificaron más su portafolio, invirtiendo en otras propuestas en las que sumaron a Colombia, Perú y Panamá, e incrementaron su presencia en Uruguay. La estrategia de Peninsula, apunta al segmento medio del mercado. Hace tres años, participó de la licitación de la ex-fábrica de Alpargatas y fue seleccionado por la Agencia Nacional de Vivienda para el desarrollo de "Altos del Libertador". En ese segmento, "en la región hay un déficit estimado de veinte millones de viviendas. Lo que buscamos es aprovechar las experiencias de varios países, adaptarlas e implementar las mejores prácticas en los diferentes proyectos", afirmó. A juicio de Levitín, "cuesta tentar al inversor para que apueste por este sector, dado que se deben generar los incentivos a través de toda la cadena de valor para que sea atractivo para todos: empezando por la familia, que pueda acceder a un crédito a largo plazo para comprar, siguiendo por los bancos que otorguen los créditos a los consumidores, y a la construcción. A quienes dispongan del capital y estén dispuestos a invertir, les tiene que resultar atractivo hacerlo en este segmento, con márgenes de ganancia generalmente menores que en el segmento alto".
Aspectos pendientes. El programa desarrollado en Uruguay "es bueno", pero entiende que le está faltando "un pilar muy importante que es el desarrollo de incentivos para el otorgamiento de financiamiento a la construcción".Las propuestas enfocadas en el segmento alto y medio-alto ubicadas principalmente en la costa, "se financian con capital del grupo inversor que promueve el proyecto y con un fuerte componente de los fondos generados con las pre-ventas, ya que los compradores aportan en promedio el 80% del valor de las unidades en el transcurso de la obra", indicó. Como contracara, "en los desarrollos enfocados en la clase media, los clientes integran solamente el 15-20 por ciento durante la obra, por lo que el grupo que aporta capital y/o una institución financiera deben cubrir por lo menos el 80% restante para llevar adelante el emprendimiento". Dijo que en la actualidad los bancos están "ingresando tímidamente" en el mercado de crédito para viviendas, pero mantienen claras diferencias con lo que ocurre en otros mercados: "con gran esfuerzo llegan al 70 por ciento del costo total de la obra, mientras que en otros países financian la totalidad 100 por ciento, más un porcentaje del terreno".
Buscan financiación.
El empresario afirmó que algunas de las iniciativas ya aprobadas para la construcción de viviendas de interés social, enfrentan dificultades para obtener financiamiento bancario para llevar adelante la obra. Sugirió que es probable que algunos de los proyectos ya aprobados por la ANV tengan inconvenientes para ejecutarse. Hay buenos desarrollos ya aprobados, pero falta quien lo financie, por lo que no faltan quienes ofrecen sus propuestas ya armadas a los desarrolladores más grandes.
Inversores sensibles.
Respecto de los capitales provenientes de fondos de Estados Unidos, Levitín explicó que "hace dos años nos solicitaban recursos para financiar un porcentaje mayor del portafolio en Brasil, pero en los últimos meses el sentimiento cambió drásticamente, lo que ya había pasado con Argentina. El interés de quienes invierten puede cambiar por una desaceleración en el crecimiento del país u otros datos macroeconómicos negativos, pero también por conflictos sociales del tipo de los que se viven en Brasil. El capital es cobarde y si el contexto cambia, todos quieren ser los primeros en salirse", expresó. "Por el momento, siguen interesados en Uruguay", que como país pequeño, "tiene que ser competitivo, tener buena infraestructura, personal calificado y menor carga impositiva para generar retornos atractivos que justifiquen la apuesta".El empresario sostuvo que los inversores institucionales buscan la diversificación; por más que se recupere Europa o suban las tasas de interés en Estados Unidos, seguirán destinando una porción de sus portafolios a países emergentes. Sin embargo, Levitín aseguró que actualmente los desarrolladores de proyectos en Uruguay están concentrándose en captar el capital local, ante las dificultades con que se encuentran para acceder a inversores del exterior. "Los altos niveles de recursos destinados a bienes raíces en el país en los últimos años, presionaron al alza el valor de la tierra y el costo de construcción. A su vez, la combinación del incremento de la inflación local y la apreciación del peso determinaron que los precios medidos en dólares se hayan duplicado en cinco años", indicó.
Seis proyectos en obra en Montevideo
El CEO de Peninsula Investments destacó entre sus proyectos, a Nostrum Parque, en la Unión, donde están previstas 129 unidades, "pero tenemos el inconveniente de que a los bancos privados no les interesa conceder créditos a los segmentos de ingresos medios y bajos. El Banco República debería ser el prestador natural pero actualmente no financia la construcción de viviendas", comentó. En el segmento de ingresos medios y bajos, su empresa tiene en marcha seis propuestas en varios barrios de Montevideo con un total de más de 1.000 unidades. Altos del Libertador en frente al recientemente reinaugurado Mercado Agrícola, Nostrum Avenida, en Luis Alberto de Herrera esquina Thompson, Nostrum Prado en Félix Olmedo esquina Buschental, Nostrum Plaza en Ferrer Serra y Defensa a pasos del Shopping Tres Cruces, Nostrum Centenario en Luis Alberto de Herrera a pasos del Nuevo Centro Shopping y el mencionado Nostrum Parque en 20 de febrero casi 8 de Octubre en la Unión.