03/09/2013 - Diario El Pais - "El mercado hoy está más estabilizado con precios firmes, similares a los del año anterior", dijo el presidente de la Cámara Inmobiliaria, Gabriel Conde a El País.

Según cifras preliminares de la Dirección General Impositiva (DGI) -a las que accedió El País- la recaudación del Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP) en los primeros seis meses fue de $ 697 millones (US$ 35,9 millones), un 4,4% más que en igual período de 2012.

El ITP grava con 2% al comprador y otro 2% al vendedor de inmuebles de usufructo. Si se parte de la base de que el impuesto que recauda la DGI representa el 4% del valor de las operaciones inmobiliarias, el total negociado en el primer semestre fue de al menos US$ 899,2 millones. Esto es 6,1% más que en el primer semestre de 2011. Si se quita el efecto cambiario, el crecimiento es de 4,4%.

Los US$ 899,2 millones constituyen un "piso" del monto negociado que debe ser superior. Es que la base que se utiliza para calcular el ITP es el valor catastral del inmueble, que generalmente es inferior al precio al que se negocia.

Si bien el monto de las transacciones es superior, la cantidad de negocios disminuyó en el primer semestre del año. La cantidad de pagos realizados de ITP bajó 3,4% en enero-junio respecto a igual lapso de 2012, según los datos de la DGI. Por tanto, el valor promedio de los pagos fue 8% superior en ese período.

En la mayoría de los casos hay dos pagos por operación inmobiliaria, pero también puede haber uno solo. De todas maneras, la variación relativa de esos pagos es una buena aproximación a la variación en la cantidad de operaciones.

Análisis.

"Después de un 2012 que fue peor que 2011 en niveles de actividad, en el primer trimestre de 2013 fue estable y en el segundo trimestre hubo una recuperación bastante importante motivado por la vivienda de interés social (VIS)" dijo a El País el consultor inmobiliario Julio Villamide.

Entre abril y junio "llegan inversores de clase media de Argentina a Montevideo, y se orientan a viviendas de interés social en busca de una renta interesante. La rentabilidad que se obtienen en Montevideo, es sensiblemente superior a la que se logra en Buenos Aires", aseguró el operador.

En tanto, el presidente de la Cámara Inmobiliaria dijo que "la ausencia de inversores argentinos fuera de Montevideo se siente, tanto en Punta del Este como en Colonia, ya que allí existe una gran dependencia de este tipo de inversores".

La VIS otorga exoneraciones tributarias a inversores privados para la construcción, ampliación o reciclaje de viviendas con el objetivo de que se facilite a las familias de ingresos medios la adquisición de un inmueble.

Desde que rige la ley de VIS (octubre de 2011), ingresaron 211 proyectos que suponen la construcción de 6.402 viviendas, según datos de la Agencia Nacional de Viviendas.

"Las viviendas de interés social son un porcentaje importante (del total de negocios), pero no tan alto (entre 20% y 25%) porque recién están empezando a ser comercializadas", indicó Villamide.

Para Conde, "los compradores locales son los que han dinamizado el mercado, motivados por la ley de VIS tanto el que adquiere para habitar como para resguardo de sus ahorros. Este régimen ayudó a que no siguieran aumentando los precios ya que las exoneraciones que tienen compensan el aumento en los costos de construcción".

En tanto, según Alejandro Passadore, director de Inmobiliaria Passadore -que opera principalmente en zona Norte de Montevideo- "hay un enlentecimiento en el mercado, con algún movimiento esporádico de cierre de ventas".

Passadore dijo a El País que "los precios de las propiedades están dados para que comiencen a descender a precios normales, esta todo inflado".

Agregó que "en la zona Norte (Colón, Peñarol, Sayago) no están habiendo casi proyectos de vivienda Social, pese a que en teoría es de las zonas que se buscan impulsar".

Para Villamide en lo que queda del año, la tendencia es de crecimiento, "dado que se está expandiendo el crédito hipotecario". Explicó que "vamos a cerrar el año 30% arriba en crédito total hipotecario con una cifra cercana a los US$ 300 millones" cuando "cinco o seis años atrás estábamos solo en US$ 30 millones al año".

Conde recordó que hoy el crédito hipotecario representa "el 15%" de las ventas "cuando históricamente era de 8%. En tres o cuatro años se iría a 30% o 40%" del total.

"El Banco Hipotecario que tiene la mitad del mercado, hoy es un elemento positivo de expansión, cuando antes era distorsivo", remató Villamide.

Momento de cambio muy fuerte

"Estamos en un momento de un cambio muy fuerte en el mercado inmobiliario, el cual estaba más orientado a inversores que a compradores de vivienda final", aseguró el consultor Julio Villamide a El País. "En el período 2006-2012 el 82% de las nuevas construcciones se ubicaban en la costa, con un pico de 90% en el 2008" y en el primer semestre de este año ese porcentaje "bajó a 29,7%", dijo. "Los promotores quitaron el pie del acelerador (en construcción en la costa), por que no se vendían. Varios promotores optaron por abocarse a viviendas de interés social", remarcó Villamide.